يحيى السيد عمر

مشروعان بـ22 ألف وحدة سكنية في ضاحية قدسيا ومنطقة البجاع؛ التجمع العمراني الحديث بمليار دولار، وأبيات هيلز بـ200 مليون. الجدوى الاقتصادية تُقرَأ من زاويتين متكاملتين؛ حجم الطلب الهيكلي وهامش المخاطرة.

على صعيد الطلب، الفجوة بين العرض والحاجة واسعة؛ سوريا تحتاج نحو مليون وحدة سكنية، وهذان المشروعان يُوفران 22 ألف وحدة، أي أقل من 2.5% من الحاجة الإجمالية. شُحّ العرض في مواجهة طلب مكبوت لسنوات يمنح المشروع هامش تسعير مريحًا، لكنّه يفترض أن القوة الشرائية موجودة، وهذا هو التحدي الحقيقي في سوق خرج للتوّ من عقد من الانكماش.

ومن حيث إدارة المخاطر؛ الاعتماد على موارد الشركة والمساهمين والبيع على الخارطة يعني توزيع المخاطر على المشترين بدلاً من تحمُّلها كاملةً. لكنّه يعني أيضًا أن نجاح المشروع مرهون بقدرة السوق على استيعاب مبيعات مبكّرة بثقة كافية، وهو رهان على الاستقرار المستمر لا على الوضع الراهن فحسب. اختيار أراضٍ مملوكة لوزارة الإسكان يُقلِّص مخاطر النزاعات القانونية التي تُعيق مشاريع مماثلة في السياق السوري، لكنّه يعني أيضًا اعتمادًا على علاقة مستمرة مع الجهة الحكومية طوال مراحل التنفيذ.

المخاطرة الرئيسية ليست في الطلب، بل في التنفيذ؛ وذلك يرجع إلى ضعف البنية التحتية، وإطالة مراحل استكمال المشروع، مما قد يرفع التكاليف الفعلية.
الاستثمار جذّاب من حيث حجم الطلب، ومحفوف بمخاطر التنفيذ التي ستُحدّد في نهاية المطاف هامش العائد الحقيقي.